对今年“五一”假期楼市表现，多位业内人士的反馈是“平淡”二字。而事实上，楼市成交量温和回落的趋势自4月份以来已经初步呈现。

  机构多个方面数据显示，百强房企4月单月销售额环比下降17.4%，年初“小阳春”现象未能进一步延续。在楼市弱复苏之下，房企拿地动作保持谨慎。更进一步，一些出险房企经营本身慢慢的变成了重大问题，部分房企已经不可避免地将从A股退市。

  【亿翰智库】4月房地产行业月报（第58期）：弱复苏趋势仍在，土地市场“冷热不均”

  我国房地产与经济紧密相连，因此，房地产政策的导向也会与当前经济发展形势息息相关，对房地产的刺激与抑制，同样是对宏观经济的调节。

  广义房地产的产业链很长，对上下业的带动作用较强。例如，房地产开发过程中会直接消耗大量的建筑材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等行业的发展；另一方面，与住房相关的消费活动也将促进家电、家具、纺织、汽车等行业制造业的发展。因此伴随着广义房地产行业的发展，国民经济整体受到提振。

  早在2016年，首次中央经济会议首次提出“房住不炒”，随后在2019政治局会议指出“确保民生特别是困难群众基本生活得到一定效果保障和改善。......”

  当房地产话题放在保民生的章节去谈论时，意味着当时房地产市场的主要矛盾，不是房地产和经济金融体系的运转问题，而是房价过高可能带来的民生问题。这种情况下，意味着房地产政策很可能从严从紧。

  当年政治局会议强调，“明年经济工作要稳字当头、稳中求进。......要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。......”

  当房地产被放置于稳经济的语境中来说时，意味着房地产市场可能面临托底的要求，但这种要求并不算十分急迫。房地产政策可能面临变化。

  政治局会议指出“要全方位守住安全底线。......要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。......”

  当房地产被置于防范风险的语境中来说时，意味着房地产市场所面临的风险亟待化解。稳房价，稳地价，稳预期要求十分迫切。这可能意味着，政策可能进入高潮期。

  从财政数据分析来看，土地财政收入和其他房地产相关税收，依然是地方财政的重要收入来源。随着我们国家经济转型，房地产与经济的强绑定关系也会逐渐松绑，理想的情况，是将在“房住不炒”的基调下稳定运行，也就是一个字“稳”。

  大跌会直接引发进金融系统底层产品暴雷，大涨会积累流动性危机的风险，左右都是深渊，唯有“稳”字可行。

  从一季度以来，政府工作报告定调今年楼市政策的重点是，支持刚性和改善性住房需求，以及防范化解优质头部房企风险。

  数据来看，全国房地产房屋竣工面积同比由负转正，但开发投资额同比下降5.72%。因此，持续向好的根基尚不稳定。

  “成交量都是降价换来的，还有‘学区房需求也刺激了一波成交量的上升，但进入5月之后，带看量就一落千丈，挂牌量却还在增加。”这是贝壳的一位工作人员透露的二手房市场。

  短期来看，现在整体的房地产行业仍处于复苏初期，新房供应偏紧，导致居民偏向于选择供给更为完善的二手房。因此，当前二手房的繁荣在某些特定的程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。

  中期来看，二手房如果持续改善，也能激活新房改善户型，关键要看二季度的数据。

  随着国内房地产行业持续多年快速地发展，改善需求占比显著提升，2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位。

  2016年到2022年，重点五城（深圳、杭州、苏州、南京、成都）一手住宅平均套均成交面积由110.6平米上升到122.2平米，增幅达10.5%；相比之下二手房屋成交面积仅由93.3平米上升至96.6平米，增幅仅3.5%。

  整体而言，4 月份成交相比阳春 3 月有所下滑。分城市来看，一线以及核心二线城市更为坚韧，普通二线及三四线城市下滑幅度较大。

  同时，从大部分城市的成交水平均不及 2021 年同期而言，市场的修复确实任重道远。

  房票安置是去年开始推广的一个房地产政策，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。

  与曾经的粮票、布票等完全不同，并不是购买商品的“资格”凭证，而是征收国有土地上的住宅房屋的一种安置方法，称为“房票安置”。

  具体来说，就是某人在国有土地上的住宅房屋被征收后，如果他自愿选择房票安置的方式，那么政府将征收房屋的补偿款以房票的形式出具给被征收者，被征收者则可以拿着房票到实行房票安置的区域里自行选择购买安置房或者商品房。

  一般都会设置一些奖励措施，比如给予特殊的比例的奖励额度，或者给予一些税收方面的优惠等。例如南京的房票安置政策就规定购房成交价格不超过房票票面金额的，新购房屋免征契税；持房票购买南京市内新房的，给予房票面额使用部分最高5%的奖励；如果在孟北、百水、绿洲三个片区购买，则可在安置房申购优惠幅度的基础上再获得房票面额使用部分最多10%的购房奖励等。

  从实际刺激效果看，房票可能会有刺激局部需求，短期基本面回升的效果，甚至盘活市场。从更大的角度说，如果规模回升，说不定能拉动各地投资。

  房地产行业也经历了3年疫情及部分企业的风险事件的洗礼，但仍旧没办法改变，房地产行业是我们国家的国民经济支柱产业的特征。

  经济修复离不开房地产的稳定发展，预期政策面会继续以宽松为主。此外，当前房地产市场已进入一个全新的发展阶段，从拿地、投资到销售，每一个环节的差异都会造成企业的进一步分化，一贯稳健经营、有背景加持的开发商将在行业的复苏拉动下进一步扩张。