十几年来，商业综合体大批涌现在各级的城市圈中，以城市综合体的建成形成了城市中心或副中心。随着国内城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同时，人口“数量红利”也开始转向“质量红利”。城市综合体的新命题是什么呢？

  在城市化的进程中，商业中心从单体百货到综合功能具备的综合体，经历了从以“资本、现金”（销售回现金流为其中主要诉求之一）为核心，开始转变到以商业综合赢利为中心，也就是商业地产的开发开始慢慢地回归到“资产、运营”为核心本源。人们开始理解到，商业地产开发的初心， 其实质——应该是赢得“消费者”的心。

  消费者年轻化（90后、00后）、让我们消费者愿意走出网络商城，这些顾客的特点和要求，使得“体验化”是商业中心必须关注的课题。一个好的商业地产项目的开发是需要在定位、概念规划建筑规划设计、物业运营每个阶段都有理性的分析和落地策略。商业地产开发目的是用以经营性为主还是销售性为主？但无论那种定位策略，其最终不能离开产业（业态组合适对销）、物业（规划布置合理）、营业（运营适应性持续），这样商业地产才有价值的可持续。{如有商业综合体设计需求，请搜索：万维设计}

  新城区商业核心也应是有别于都市核心圈的商业体。这次小编分享的是聊城祥光新城商业项目的规划设计，期以阐述商业地产设计时，关注商业体验化的场所精神、关注商业运营价值特性，需解决的动线、节点、空间性能价值、以及所承载的空间属性相关联的设计问题思路。

  新城位于聊城市城区南部，阳谷县以北，北至聊城25公里，南至阳谷县15公里。新城片区14平方公里，规划承载8-10万人。新城与主城联系的交通动脉为双向十二车道的聊阳路，也是拟建核心功能区的新城外部车客流的联系动脉。

  本商业项目是在其核心功能区拟建4 -5万平集中商业、4万平街区。项目共约10万方体量，不仅是新城片区的商业核心，也将辐射到10公里外的片区。

  商业项目周边的交通资源、功能业态以及客流资源是其最基本的设计条件，也即先研究：车从哪里来、什么人会来、人从哪里来、人来干什么的问题。这也是设计商业外部动线的初始条件，是商业外部属性、功能分区的条件。我们叫做设计外部三点三线与空间。

  所谓三点三线是客流集散点、物流集散点、车流集散点以及与之对应的动线关系，而外部空间设计是解决不同的商业性能属性和空间场所属性问题。比如大型主干道路适宜于大体量商业空间，同时也需要昭示性的商业立面，而小型的道路条件往往适宜于情景化的商业空间，如果有外部景观资源，所对应的商业空间也应该特别针对性设计。

  光明大道是联系新城南北区域的交通干道，和祥光路一起成为商业地块的重要外部交通联系、形象昭示性功能的主要道路。项目地块的光明大道东侧是拟建商业街区以及即将建成的综合医院，而地块西侧为休闲广场、展览馆属性，北侧为办公、酒店功能，南侧为已建的住宅片区。南边及东侧是项目主力消费圈的客流来向。

  项目拟建约十万方的体量规模，包括综合商业MALL和街区商业，按人均0.8-1.2平米测算，本项目应为祥光新城的核心商业圈。

  不管是MALL还是街区，其商业设计同样离不开业态性质、空间动线、运营适应性三个问题。即使是用于销售型的物业，也应该符合这些根本原则的合理性。不少开发商立项时，只有一个诉求——就是“商铺全卖回现金”。销售型商铺通常会切割成小单元以求“总价低、好去化”，尤其是全销型，没有规划运营时的蓄客类主力店、次主力店，清一色的小商铺往往好卖不好经营。建成后坪效低下，没有办法解决“蓄客”（招揽顾客流量）商铺与“蓄金”（高租金招财）商铺的组合，业态组合难、商家经营不持续，最后惨淡萧条、人去楼空，最终也无法体现商业的真正价值。

  运营利好是商业的本质核心。不管是经营为主，还是销售为主，是MALL或是街区等空间形式，也同样应考虑在未来招商经营利好为原则，对“蓄客”商铺与“蓄金”商铺的有效搭配，形成不一样的属性的业态规划。主题化、娱乐化、新业态是定制商业的诉求。没有特点特色的商业是没有竞争力的。项目通过商业自持商业MALL和街区之间组合，错位互动。同时以商业IP主题化、文化体验作为商业空间的设计主题，形成新城商业中心的特色。{如有商业综合体设计需求，请搜索：万维设计}

  商业MALL总体地上体量4-5万平米。如此中等规模的商业中心，如果按完全集中化设计的方法，会缺少新城属性的体验感，所以在不同的方案尝试中，我们最终推荐的是体验化、情境化与集中空间的结合形式，即：采用集中MALL、情景BLOCK围合中心商业庭院的空间组合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商业形态。提倡慢生活、情感化的商业体验。

  在临东侧光明大道、南面祥光路设计集中而昭示性强的立面形态，也是商业MALL的城市性表达面。西侧靠近中兴广场处设置以餐饮等休闲主力店为业态的情景BLOCK，结合每层的甲板绿色休闲平台，形成外部广场人流与内部商业内庭的充分互动和交流。北侧具备昭示性、人流量均较弱的特性，规划设计以超市、儿童游乐等生活型主力店的形式空间，形成带动东南侧金银铺的商业动线。同时北侧也是主要服务性动线的落位空间。

  西街角的入口广场、西侧通透可穿越的情景广场、中心中庭广场。过大的广场会削弱步行通达性和消费冲动，而过小的广场又不能解决集散和引导作用，广场的尺度也是设计应充分考量的问题，应在高宽比、视觉距离和空间性能之间形成良好的匹配。

  以近北侧三个面的三个车行出入（实施中可分进出口单控），以避免来店的排队、出店的拥挤状况。物流集散点：结合主力店以MALL的北面为主。

  在综合性商业以及城市综合体的设计中，核心空间往往承载了属性、特色、记忆的复合功能，也是综合体的代言场所，不同的综合体也有不一样空间方式的表达，但往往都是商业场所的核心纽带。商业半露天的中庭和共享甲板是情景化商城的空间核心，以可视、可达、互动、自然生态为原则，形成室外空间室内化、室内空间室外化的边界互融，同时也增加了空间灰度价值、商业软性价值。

  在中央枢纽广场，可按季节、月周、时段布置不同的商业空间氛围展秀，灯光秀、音乐秀、汽车秀、粉丝秀、喷泉秀，网红展、儿童展、家具展、电影展、时装展……面对日益发达的网商，体验性、参与性空间是实体商业的必要、必需空间，类似的客商互动空间是内外聚散、商家分享的核心，自然也是商业的精神场所之核心。

  在内部平面布置上，以一条主动线联系各商店铺，“金角银边草肚皮，扁担扛提升机”将主力店、次主力店放在平面较深、楼层较高的位置，以带“蓄客店铺”带动、提升“蓄金店铺”的人流商业经济价值。同时在空间上对室内、室外商业情景进行立体互动。

  商业街区是宽60-70米，长约150-200米的两个长形地块，是街区的适宜尺度。街区东临综合医院，西临光明大道以及商业MALL。光明大道的交通主干道的属性使其两侧的商业互动性小于昭示性，商业MALL与商业的人流互动主要是通过路口的节点广场集散点完成，很难形成人流的无缝穿梭。形象的昭示性却变得相对首要，需要向顾客昭明MALL和街区的属性特点，以形成商家的错位经营和属性的互补。

  在商业街区的设计中，西侧采用相对完整的空间体量，同时西侧沿街广场与北侧广场解决一部分停车与车辆进出聚散点。而面对综合医院的一侧则采用可互动性更强、可达性强、空间趣味强的商业空间形态；南北两个地块中间设立中心步行形象广场，并通过南北入口广场节点联系商业片区，不同的广场体验感以形成人流的引导和聚集。

  在形态上采用传统和现代结合的手法，街道空间主次结合、宽窄结合、收放结合，以利于不同业态的组合运营，也拥有特色鲜明的商业空间属性。街区设计也应遵循“金角银边草肚皮，扁担扛提升机”的原则，将主力店铺、目的性消费的店铺放在蓄客的位置与高位楼层，以带动租金相比来说较高的“蓄金商铺”：金铺、银铺。