为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。怎样写方案才更能起到其作用呢？方案应该怎么制定呢？下面是小编精心整理的方案策划范文，欢迎阅读与收藏。

  商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可

  例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。

  与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%

  即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。

  例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。

  又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定

  周边有一shopping mall形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业

  该区域大型百货商业出现严重的供给过剩； 特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起； 项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围；

  以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人

  能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点； 居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；

  餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店 食品类：红酒、雪茄等

  二、选择最佳业态组合 商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。

  但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。

  通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。

  招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

  招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。

  还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。

  委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。

  直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。

  虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。

  根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。

  市场调研和目标客户分析(招商部)客户招商月计划实施(招商部)客户招商周计划(招商主管)客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部)目标客户开发，拜访、接治(招商主管)

  客户资格考察、评估核准(招商部)确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)

  招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）

  付款下单率：你网店后台是不是每天有很多拍下没有付款的订单，你有没有想过这也是你的金矿。假设你一个月100万的拍下金额，实际付款60万（你可以用量子统计看，非常清晰），那么40万拍下未付款的客户，你是不要了。如果你争取下 这个40万能有20万成交，其实你整体运营成本没有增加，那么这20万的销售额利润，可能和你那60万的净利润差不多，因为固定运营成本不变。

  客单价—客服推荐：你店铺是不是设置的，比如满百包邮，满多少vip之类固定的模式。1.有多少客户关注了。2，有多少客户因为你定的固定标准，去努力达到那个客单价了。3 是否真的划算。很多客户单价达到了，是被动包邮，他之前不一定知道，这个是你白送的，其实对于促销没有多少价值。

  所以，不如改一下。不论客户买了多少钱。买了以后可以推荐客户再买一个东西，这样就可以包邮，或者成为vip。每个客户都推荐，这样客单价提高的可能性，是不是大一些。而且你还可以设置2级，价格距离不要太大，客户能接受。

  流量来源：你店铺有哪些流量来源？淘宝有很多免费的流量来源，你是不是用到极致了，因为买流量是很贵的。

  关键字—淘宝搜索seo：搜索来的流量质量最高，转化率最高，而且免费。你是否有深刻的研究，并且做好了？我们有一点实践的经验，相信能有所帮助。

  你在淘宝首页，搜一下 项链，戒指。这是饰品类目最大的关键字，是不是有我们店铺的产品？如果通过搜索搜不到你店的产品，那你自然流量肯定很少，自然成交量肯定也不多。这是一个店的根基。

  如何打造爆款：因为我们店铺的主要路线就是打造爆款，尽量把爆款做到极致。要增加销量，最好是增加爆款的数量，因为增加长尾产品的销售，实物产品，对库存和供应链，现金流管理是一个考验。以最低的成本打造爆款方面，我们可以交流经验。

  直通车：直通车最好用来推已成为爆款的款式。因为爆款，款式好，记录多，库存也多。转化率是最高的。靠直通车推新款，特别是款式不是特别好的话，亏掉的钱还是蛮多的。通过量子统计，你可以看到

  每个产品每天的转化率。转化率*直通车该产品平均花费*100人*单个产品毛利—直通车该产品平均花费*100人= 利润。利润为正的大体赚钱，为负的大体赔钱。这样做的话，至少心里大体有个谱，不觉得盲目。当然 你用直通车全力推爆款，作为辅助工具也可以，但是不特别推荐，性价比一般。直通车用来保持爆款的搜索排名还是不错的。

  客户数据库：特别是重复购买率高的行业。客户数据库就是企业的金矿。开发一个新客户，比开发一个老客户难多了。所以有效的管理和经营客户数据库很重要。1.你的管理工具。2。你的促销，你做活动的时候，是不是最大化的首先告知老客户了，且能吸引过来。现在很多电商，开发一个新客户是赔钱的，但是通过老客户销售来赚钱，所以他做广告可以赔钱，如果你没做老客户，那你广告费肯定做不过这些店。在数据库使用，管理，营销方面，我们可以交流经验。

  重复购买率：其实这是最重要的一个指标之一。他代表客户的终生价值。如果一个客户一次只能赚30元，开发成本是28元，你只能赚2元。如果 能让他一年每2月买一次，可以赚30*6-28元=178元。5年是30*6*5-28元=872元。如果你能持续开发老客户，那么前期开发新客户的成本可以超过30元，赔一点没关系。重复购买率高的店铺，会促使广告越来越贵，大幅提高竞争门槛。所以 首先要做的不是打

  广告： 广告的作用是放大，现在竞争很激烈了，可能投一次广告的成本平摊到一个客户一个赔2元。如果你有后续的老客户销售策略，能赚到后续的872元。那你可以投，如果没有这个策略，广告费的烧钱速度是很快的。我可以为设计后续的老客户开发方法提供建议，这样如果做广告的话，心里有谱。

  # 全面运营经验支持：就算你找到了不错的运营人员，但是没有真正做过老板，开好过网店的运营，在很多层面上考虑的问题不是非常全面的。那么我提供的运营经验支持，能多一个角度看问题，1.规避潜在的风险（广告支出，库存，供应链，人员结构）。2 通过沟通，尽量做到运营效率最大化。

  # 全面网络营销经验支持：也许你现在已经有不错的网络营销方法了，但是肯定还有好的营销方法是你没有用到或者了解的。好的营销方法的融合，能更加进一步促使网店业绩的提升。

  可以交流，吸取好的地方，不断优化。以使总体人力成本降低，效率提高。很多部分的人力成本是网店的固定开支。

  # 在供应链管理，库存管理，绩效管理等方面，都可以交流经验，讨论发掘好的方式，不断优化，提升网店盈利空间。

  # 更深入的问题，因为很多时候网店掌柜和运营之间，利益层面不同，有些问题考虑点，和讨论层面也不同。作为同是网店掌柜的顾问。可以更深入的讨论更多的问题。比单纯的闭门造车要好。

  根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。

  根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。

  我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。

  为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。

  1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

  3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

  4、商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造：“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

  资源。例如：用雕塑的艺术形式充分体现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化，另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。

  舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在商业街的停留时间，间接带动商业街的经营收入，为游客丰富旅游内涵，为经营者增加经营信心。本地文化节庆内容比较丰富，例如：康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。本地民俗表演节目也是比较丰富的，例如：色达的藏戏、巴塘的弦子等。

  为自己或员工着相应的服装，体现商业街多民族文化氛围，为商业街增添一道亮丽的人文民族风情。

  要通过对亚丁景区周围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区商业街的经营状况，环境优略势对比、地方产品特色等方面进行深入了解，来确定亚丁景区商业街的市场定位。相关工作还有待外出考察，力争把亚丁景区的商业街打造成极具特色的多民族文化特色商业街。

  经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，亚丁景区多民族文化特色商业街才能获得良好的招商和经营成果。

  在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

  除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

  市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

  商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

  --强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。--每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。

  --同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。

  --与旅游公司合作，形成亚丁旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。

  --全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。

  公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

  --经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

  --游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；

  --整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；--整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

  --向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；--完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

  --通过市场整体机能的完善，带动该亚丁旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

  市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

  联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

  --招商区域以稻城、甘孜州、西南地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

  --招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；

  --收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

  --由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

  --针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

  --针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

  --一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

  --二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

  --报纸广告，以地方主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有省内权威或国内权威的新闻机构进行广告投放；

  投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

  --印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12-16个p，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

  制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；--户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、pop挂旗、商品灯箱广告为主；

  彩旗、pop挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场，用来烘托现场气氛；

  --借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

  --借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升商业街人气，增强商户信心；

  预计在商业街竣工以后，并且尽量选择亚丁景区旅游最旺的时候举行，具体时间依据招商成果而定；

  九、以上商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司企划部提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。

  商业街整体运营方案：主要是在于如何通过“营”把商业街做旺，而不仅仅是日常经营管理 正常运营方案方向包括：

  整体核心是如何通过营销手法与日常运营把商业街做旺，打出品牌知名度，给商家带来经营信心

  项目提报的如何“营”与“运”把市场做旺，不是简单的日常运营管理，若仅这样那需要提报

  2、营销公司进驻后，不仅是营销与招商结合，同时如何做好品牌造势，后期运营阶段

  4、通过以上，在兼顾（广告管理、商家消防办理、商家营销费用策略等上次王总提到的一些东西）形成整体运营思路或方案

  目的：打造湘西南最美丽的一站式人文商业步行街，建设最具雄厚规模的洞口城市综合体商业中心。

  1、投资300万元重新改造，含地上层、负一层、车库及完善的物业管理。（力争2014年8月底前全部改造到位）。

  5、统一规范、统一管理、统一招商，与各股东签订步行街商铺上下层租赁合同（租期为30年）前期3年免租（具体方案详见合同）。（6月底前须与各股东计划签订合同到位）招商在9月底前全部到位。