毋庸置疑，主题街区已然成为购物中心打好体验牌、构建差异化体验的“标配”之一。

  来自赢商大数据中心统计，过去的2017年，新开业主题街区达50余个，同比2016年增加167%。截止目前，全国购物中心主题街区数量已超90个，其中66%是在2017-2018年开业，预计2018全年新开业主题街区将超80个。

  但主题街区并非万能药，随着消费者需求迅速变迁，主题场景与内容的“保鲜期”十分有限，若不能持续注入新内容，主题街区的生命力将大打折扣。

  为此，在由赢商网主办、名城麦田协办的“第13届商业地产节之分论坛：“OMO百变街区·一场新时代主题街区的变革”名城麦田·商业跨界融合趋势论坛上，便与多位行业领袖一同探讨商业主题街区的制胜之道。

  首先由赢商大数据中心高级分析师谢飞带来《购物中心主题街区发展现状及新趋势报告》。

  谢飞分析，购物中心迎来开业热潮的同时，其供应过剩的风险也将积聚，导致招商难度加大，购物中心亟需“新物种”实现快速去化。

  2013年以来，优质商场善于从场景营造、体验氛围等方面做升级，为行业提供了新范本。

  以大悦城为例，其一直在做主题街区的探索，从骑鹅公社、摩坊166、拾间到查特花园，大悦城不断在场景营造、体验氛围等方面做升级。

  改造完成后，使得大悦城有效盘活了购物中心资产。其在2017年全年业绩公告显示，全国7座大悦城在2017年平均租金收入同比增长约11%。

  随着开发商在购物中心打造上逐渐找到新的灵感，也看到了主题街区对购物中心强大的吸客作用，谢飞预计，2018年，主题街区将迎来疯狂增长。

  截至目前统计，全国购物中心主题街区数量已超90个，其中66%为2017-2018年开业。据平均增长率推算，2018全年新开业主题街区将超80个。

  从主题街区面积细分来看，1000-5000㎡小而精的主题街区将成为主流。其中，主营业务是文创体验/零售的占比最高（38%），而餐饮的时尚零售类也开始慢慢地崭露头角。

  随着主题街区的涌现，这类“新奇物种”已发展成为购物中心的空间标配，不少购物中心在布局主题街区的同时，也在业态规划上细分客户群体。

  例如大悦城在2016年前以文创主题为主，2016年后主题拓展到夜市、匠心慢食、潮牌服饰、二次元等不一样，涵盖DIY文创体验、特色餐饮、设计师服饰、美发、网咖等多元业态。

  目标客群不限于文艺青年，更进一步细分到年轻潮人、女性、追求生活质量的高净值人群等。

  上海K11在2017年推出Terminal 5，以站台为主题的街区，项目以一种休闲主流浪漫的基调，并用不同的家装设计风格区分开来，使得整个街区非常通透，形成很好的展示面。

  上海静安大悦城主打的八吉岛i-Land，紧抓95后、00后这类年轻客群，通过内容高频更新，形成浓厚二次元氛围，项目开业期间零售额就突破了50万，客流达到5千至6千人。

  但谢飞也表示，主题街区并不是万能药，主题街区自身也存在竞争的同质化、商户承租能力弱、客流衰减速度快、新内容植入少且成本高、统一运营难度大等痛点。

  突破商业空间想象，创造全新主题。针对目前市场比较流行的元素，购物中心可以做艺术普及、或其他主题普及的街区。如针对周边高端社区这类高级客户，围绕“美好生活”为主题的场景，引入了很多餐饮、休闲、酷玩等业态。

  导入IP，打造“快闪式”的主题街区。相比打造普通的主题街区来说，“快闪式”的主题街区打造时间更长，相对成本也会更高。因此，打造这类主题街区，对客户的匹配度一定要高。

  以“主力店”形式引进优质主题街区服务商。专业的人做专业的事，依靠在主题街区领域上有极高造诣的品牌主力店来打造，最终呈现的效果更好。

  随后，名城麦田（深圳）商业投资有限公司董事兼总裁江良华、董事兼副总裁杨方磊，以及淘梦创始人兼CEO阴超，共同带来题为《OMO百变街区·一场新时代主题街区的变革》主题演讲。

  江良华分析，2013-2015年，中国主题街区处在探索阶段，这一阶段的特征是注重场景与体验，且产品主题大多是以文创为主。

  而经过两年探索与思考，2016-2017年主题街区遍地开花。在此阶段，主题街区的呈现逻辑也从原来的文创，慢慢地发展成为注重多元主题、多样场景和客群细分。

  在他看来，未来中国主题街区的打造，应当是“趣潮+跨界”、“IP+内容”、“情感+故事”、“线上+线下”、“多元+多经”、和“艺术+科技”的动态运营模式。

  “做任何商业，都应该是有趣好玩的，因为当下消费者喜新厌旧的速度很快，当你还未研究透消费需求，商业模式就过时了。只有能够持续产生内容的主题街区，才具有源源不断的生命力，主题街区也不能再单纯只是主题变化，而应该是在一个美好的空间，不断产生新的内容。”江良华表示。

  商业运营主要包含三部分：一是空间、二是商户、三是消费的人，其核心是利用好购物中心的公共资源，服务好商户及消费者。可以从以下三方面着手：

  第三是情感维系，必须与消费者建立情感交流，因为当消费者感受到被足够重视，实际上的意思就是实现了价值最大化。

  基于上述几点，杨方磊分析，相对于购物中心的运营，主题街区像是一种特殊形式的存在，这类新兴事物的出现，对消费的人的视觉上的冲击是非常直观的，因此在满足上述的基础运营之外，还有四点必须做到：一是场景变化；二是商户选择；三是营销及资源；四是IP。

  “什么是OMO百变街区？”接过江良华与杨方磊针对主题街区运营剖析的话题，淘梦创始人兼CEO阴超与大家伙儿一起来分享了，在主题街区遍地开花的新时代，OMO百变街区如何引领场景变革。

  OMO其实是在O2O的基础上演化而来，意味着通过线上线下相互导流，消除虚拟与现实的壁垒，重构更高形态的人、货、场的方式形成新的商业模式。这是OMO百变街区的核心。

  谈及如何导流？阴超分析，不光是在街区中植入电影产品，还会包括文学、动漫IP、短视频等，这些IP本身就拥有大量粉丝，当我们把这些IP形象落实到实体商业中，就是从线上导流到线下的过程。而淘梦的优势就在于拥有大量的线上流量。

  “电影主题其实有很多种，包括喜剧、科幻，题材很丰富，时间跨度也很长，可以从现代到古代，从穿越到二次元。”这就为“百变”提供了素材基础。

  目前，OMO百变街区已梳理出两类不同的产品线淘梦电影小镇。据他介绍，OMO百变街区包含了八大方面：

  谢赉：中国美陈网合伙人CEO随着国内商业地产同质化加剧，主题街区逐渐由“开市即营，散市即归”的传统步行街面貌，向具有浓厚文化氛围的创意主题商业街转变。

  江良华：名城麦田（深圳）商业投资有限公司董事/总裁如今，在以“文化主题”为特色差异的商业街成为标配的情况下，主题街区也面临“千街一面”的窘境。因此，大家在打造主题街区时，还需要做更多关于“自我”的思考。

  杨方磊：名城麦田（深圳）商业投资有限公司董事/副总裁当下，一些主题街区对自身文化主题的理解不足，或重视不够，过于依赖所入驻的商业店铺品牌来铺设文化。

  阴超：淘梦创始人&CEO现在很多产品都是“重产品，轻运营”的，但是目前开始有商业街区变得“轻产品，重运营”，我认为未来这种商业运营模式是行得通的。

  蒋鹏：鹏友会创始人、西南交大国际创新创业学院副院长主题商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，究竟是内容跟着计算机显示终端走，还是运营跟着计算机显示终端走，是个值得商业地产商考虑的事。

  李健：维港汇商业资产管理集团董事对于蒋鹏提到的观点，李健深表认同，在他看来，目前市场上已然浮现了很多不一样的主题街区，而大家还在挖空心思在想更多的主题。但特色街区核心还是要开发商赚到钱。

  陈耀华：睿意德深圳分公司总经理商业街对品牌资源的引入应从不同维度来搭配：比如一些急需回笼资金的街区，第一种成熟品牌的业态占比更高一点；因为这些是很稳定的，提供稳定的租金，而且是有号召力的。

  而一些“不缺钱”的街区则可以多引入创新业态，用新空间、新玩法去探索。比如上海的国家会展中心的KFC，当时他们在那个场合就做了一个非标店，效果很好。

  沙祥括：合纵文化加盟事业部总经理创新与变革，是所有行业发展的主流，对主题商业街来讲也不例外。

  林於杰：嚣潮牌集合店创始人比如我在台湾、香港开的服饰店，里面有很多潮文化和体验的东西，它们已不单单是一间服饰店了，这些新的东西可以代入实体商业，包括主题街区。

  至此，“OMO百变街区·一场新时代主题街区的变革”名城麦田·商业跨界融合趋势论坛圆满结束，希望各位能够从讨论中，找到未来主题街区如何制胜的答案。