毋容置疑，这是大众乐于消费的朝阳行业，中国由旅游大国迈向旅游强国强化发展的时代已然到来，文旅产业的投资窗口已然打开.
如何抢占文旅产业先机，指导文旅项目顺利开发？这里借助五矿哈施塔特小镇与韶山银河旅游区两个项目，通过阶梯分析四步推进法，从开发角度，看顶层设计如何助推文旅特色小镇项目战略落地。
文旅时代，企业面临的经济发展形势更趋复杂，但同时机遇与挑战并存，也开启了大企创新，万企创名的时代。在不断创造自我品牌价值的同时，两类企业成为发展文旅项目的重要企业。
1. 品牌升级需求。多为大中型房地产企业，这类企业有实力、有经验、有视野、有运作力，房地产开发经验比较丰富，易于接受新生产品并勇于尝试，开发文旅项目在于探索易于复制的模式，延伸产业链条，提升品牌生命力，实现企业的多元化发展。这类企业需走出对自己最合适发展的路，形成独具特色的开发模式，如万达、恒大、海昌、碧桂园、绿城、五矿等企业。
2. 跨界整合需求。多为上市、国营等企业，这类企业原有主业与旅游地产相关性不高，跨界进入文旅产业在于寻找新的增长点，摆脱现有经营困局，或者寻求新的产业延伸，实现企业转型、品牌创新，进而资产持续增值。如华谊兄弟、复星集团、福星科技、韶灌工程管理局等。
从开发的角度采用倒推分析法细分项目难点与重点，最短时间解决“文旅开发”核心问题，寻找最佳突破口，迅速破题。
项目简介：五矿哈施塔特小镇位于惠州博罗县，总规模1800亩，总投资60亿元。 其中住宅115万平米，商业配套2万平米。依托哈施塔特小镇建筑风貌以及未开发的土地资源，需明确小镇未来开发方向，打造传统景区，旅游地产还是主题公园？同时如何建立“五矿模式”，便于复制与品牌输出？
解决策略：小镇已具备一定的产业基础和大游客量基础，在对比交通区位、资源条件、花钱的那群人与场地条件等分析后，我们大家都认为项目具备开发文旅产业的条件，确定打造一站式全龄全包全时度假综合体，以此为突破口，形成可复制创新性五矿模式。
项目简介：韶山灌区位于湖南省湘潭市，流经湘乡市、湘潭县、韶山市，长度约52公里。作为湖北省最大的引水灌溉水渠，通水50年以来，以续建配套工程与节水改造为主。2016年韶灌工程管理局明确转型方向，将韶山灌区打造成为全国现代灌区示范试点——韶山银河旅游区。开发难点在于如何拓展灌渠的功能，进行最佳产品组合与产业融合，以求最佳综合效益，实现良好的招商。
解决策略：从投资角度分析，较强的招商吸引力和商业经济价值，在于凸显产品的特色、发展的潜在能力和综合收益。因此产品策划阶段明确了以下几个重要环节。
避开撒网式、雷同式开发，因地制宜，从资源特色出发，对地块“文旅资源”进行相对有效开发与利用，提炼开发较为成熟且具有潜力的地块做引爆点，打造一系列精品旅游线路，串联逐点突破。
五矿哈施塔特小镇小镇要解决的是一个典型的地产项目怎么来实现“文旅” 升级。从五矿哈施塔特小镇升级为一站式全龄全包全时度假综合体，我们制定了四个步骤。
构建两大核心产业：文旅地产+幸福文化创意产业。形成五大支撑产业：休闲商业+商务会议业+健康运动产业+生活服务产业+亲子教育产业。
一站式一价包服务包括接送机服务、住宿、一日三餐及全天候茶点饮料、运动和娱乐项目、演出和晚间娱乐活动等，关注和迎合客人需求。
韶山银河旅游区作为惠民工程，50年来以蓄水、灌溉、泄洪抗旱、供水发电等为基本功能，从韶山灌渠升级为韶山银河旅游区，我们制定了六个步骤。
第一步：细分研学旅游与休闲度假两大主力市场客群，精准实现用户需求。指导产品设计。
第二步：拓展产业链，挖掘具有开发价值的产品，注入新的产业增强旅游区活力。
第三步：体现地块资源价值，打造情景体验、营造即时的历史现场感，与非红旅游联动。
第五步：立体交通串联景区内外，解决最后一公里问题，实现畅达旅游体验方式。
采用综合价值最佳的开发模式：最值得想的旅游项目（人气、品牌）+最值得做的地产项目（溢价、升值）+最值得拿的水电项目（短期见效，收入稳定，风险小）。
根据企业资金状况与投资需求，长线与短线收益结合，谋求“文旅价值”综合效益最大化，制定最佳财务规划。
目前湖南建工集团已与韶灌工程管理局签订韶山银河旅游区战略合作，计划投资65亿元，重点打造“全国生态水利先导区、现代农业样板区、产业融合示范区，城乡统筹引领区、改革创新探索区”的现代灌区新模式。
过去三十多年间，中国经济增长率达到平均7.4%，从全球经济体排位第八到今天成为全世界第二大经济体。未来十年，中国依然是全球经济发展的重要引擎，而旅游业将是最值得投资的产业。
为什么这样讲？因为我国正在进入旅游消费市场与旅游投资要素市场双向互动、良性循环的新阶段，旅游投资的空间和潜力巨大。旅游业作为全球较大的产业之一，仅依靠存量资源优化配置是不够的，需要依靠增量资源的有效投入。
未来十年，大型非旅资本将加速进军旅游业，跨行业投资态势愈发明显。同时，旅游企业并购重组和“走出去”的步伐加快，旅游资源将深度整合。
融合性是旅游业的本质属性。旅游业的综合性特征，决定了只有依托多个产业，才能向旅游者提供包括行、住、食、游、购、娱等在内的旅游服务产品和服务；旅游业的关联性特征，既为旅游产业融合发展提供了前提，又拓宽了旅游产业融合发展的空间。
旅游业的综合性和关联性特征，也决定了旅游业是国民经济中最具备融合发展优势的战略性产业。
旅游是综合性产业，是拉动经济发展的重要动力。旅游+正在与各个行业不断融合。“十三五”期间，旅游与国民生活及乡村、健康、养老等重点领域的“+”将成为新的发展热点。
大众旅游时代已经来到，旅游正在成为老百姓常态化的生活方式。然而，现阶段的旅游服务产品还存在着“不配套”的问题。
目前的旅游服务产品中，传统供给供过于求，新型供给供不应求；观光产品供应过剩，休闲度假养生养老等产品供应不足，导致需求外溢、市场外溢、投资外溢、效益外溢，旅游业迫切地需要推进供给侧改革。
在传统的资源主导和土地增值主导的盈利模式下，“小情怀”等“看不见的投资”开始起到逐渐重要的作用。
因此，未来十年，旅游资本要注重“情怀”打造，旅游服务产品供给将在新业态、新体验、人性化配套等方面得到强化。不论项目投资的大小，都应更加重视情怀投入。
在旅游产业高质量发展的初级阶段，发展的重点主要是建设，建景点、景区、饭店和宾馆，这是一种“景点旅游”的发展模式。然而，旅游业发展到现在，已经到了全民旅游和自驾游为主的全新阶段，作为综合性产业在经济社会持续健康发展中发挥的作用更广泛，时代赋予旅游业的责任也明显加强，传统的以抓点方式为特征的景点旅游模式，已经不能够满足大旅游的发展需要，国内许多地方慢慢的开始探索。
所谓“全域旅游”，简单说就是把一座城市当作一个旅游景区来规划和建设，从单一产业向综合产业转变、从小旅游向大旅游转变，最终实现全域资源、全面布局、全境打造、全民参与的一种发展模式。从当前国际、国内旅游产业的发展形势来看，全域旅游慢慢的变成了未来旅游产业高质量发展的大趋势。
中国是一个旅游大国和消费大国，但是要想成为旅游强国，还要提升本国的供给能力，走出去参与国际竞争。
“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段，也是旅业全面贯彻“515战略”，推进旅游业深化改革、提质增效，实现“初步小康型旅游大国”到“全面小康型旅游大国”的决定性时期。
未来十年，将有更多的国际大品牌加快中国布局，国内旅游企业“走出去”的步伐也将加快，中国旅游产业全球化趋势越来越明显。为此，中国旅游企业要主动融入国际分工体系，成为中间的一环，从渠道到目的地都要加速资源掌控，争夺国际分工话语权。
未来十年，随着旅游经验的丰富，慢慢的变多的国民将对新型的旅游方式产生兴趣，比如游轮、房车、背包旅行、探险旅行等。
这类新型的旅游需求也将在未来十年内催生旅游装备制造业持续发展，“双创”必将激发旅游市场新的活力。
综上所述，在国民经济发展增速的“十三五”时期和全球化的大背景下，旅游政策利好诸多，旅游产业与其他产业的融合方式及途径多元，机遇颇多。
所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。
天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。作为朝阳行业的“文旅产业”，给今天亟待转型的传统公司能够带来了新的机会。在下一个十年，企业如果错过了“文旅产业”，必将错过一个时代！
文旅产业要与健康产业相结合，做出具有生态感、能够让人享受心灵愉悦的、让人感受到健康生活的好的产品和服务，让更多人能够享受“身心平衡、天人合一”。
一个地方或者一个民族的文化，其实就是一种生活文化。正如同艺术源于生活而高于生活，旅游休闲度假体验也应该源于传统而高于传统，源于民族而在地域上有所提升，它才能符合旅游休闲的市场需求。文旅产业回归体验记忆，需要全面调动游客的功能感官。
