活动关注：2020疫后振兴、6月13日-15日 江浙特色小镇与田园综合体标杆项目考察之旅

  灵山小镇拈花湾作为一个业内标杆型文旅小镇，引发各方广泛的解读。业内交流时经常会被问到我怎么解读拈花湾和灵山系的别的产品，谨以此篇万字一个系统性的思考和回答。本文分为拈花湾的缘起、意义、优势、反思和如何再造一个“拈花湾”五部分。

  小镇为原景区提供配套升级，同时小镇也是一个具有独特核心竞争力的新的景区，形成互补互助的整合优势。于是灵山选择了依山傍水的耿湾，打造灵山小镇拈花湾。

  其实乌镇的“东栅+西栅”，古北水镇“司马台长城+水镇”，本质上都是这种模式。这是第一个原因，大家现在看可能不足为奇，但在十年前，这确实是一种超前认知。

  直到现在MICE也是拈花湾的主打业务方向之一，就是Meetings（会议）、Incentives（奖励旅游）、Conferencing（大规模的公司会议）、Exhibitions（活动展览）和Event（节事活动）。

  1）双园模式形成了高品质“观光加度假”生活方式闭环，一般旅游景区还做不到。

  2）成功经验形成了强背书“创意到运营”全业务链闭环，一般咨询公司还做不到。

  拈花湾究竟好在哪里，为什么成功？有人说它成功于匠人精神的执着，有人说它成功于生活方式的打造。

  无锡在地理位置上是绝对的长三角中心，长三角城市群是中国最富有的城市群，总人口超过1.5亿，通过高铁和自驾三小时内可达的人口逾1亿人，拥有巨大优质客群基数。

  山水资源国内不缺，但在如今生态环保和各类红线的严控下，想在依山傍水生态优美的地方做这么大建筑体量的整体开发也并非易事。更何况旁边还有一个灵山大佛景区作为小镇的发展依托，我认为这种综合资源有它的时代性，是相对绝版的。

  政府为何会给予拈花湾这么大的支持？我认为一种原因是项目的标杆意义，另一方面是对灵山做文旅的信心，大家一起合力把这件事做好。

  相比之下，一些地产商和政府的文旅项目勾地谈判，要重新审视一下自己的出发点和沟通方式。

  拈花湾的建筑风格定位唐风宋韵，规划设计团队深度研究大量的建筑古籍，甚至包括《营造法式》里面的内容，想还原真实的唐风宋韵。

  正所谓“唐在日本，宋在韩；明在南洋，清在湾”，国内并没有唐风的街区遗址可供参考，而日本的奈良等地对唐风相对保留的比较完整。于是团队多次去日本实地调研，去测量尺度、分类院落、研究结构、记录场景，并且予以某些特定的程度的创新实现。

  在景观小品方面，巴厘岛运来的火山岩雕刻的小沙弥、日本请来的师傅编的竹篱笆、无数次试验研发耐光照的苔藓……等等。手笔之大，要求之高，细节之精，匠人匠心。

  拈花湾2015年开园之时，正值灵山大佛景区开园18周年。灵山大佛景区作为国家5A级景区，通过多年的发展积累了丰富的运营经验，培养了各条线）体系化运营标准

  同时，灵山大佛景区逐步形成了一些大场景管理的自主标准，包括停车场、入口、游客中心、场馆、展馆、演艺、园区、会务、商品、活动、营销、餐饮、酒店等，都形成了相应的执行标准和管理手册。运营标准的建立能够迅速复制到拈花湾项目上，根据真实的情况进行提升和优化。这是很多新进文旅的地产开发商短期内没办法做到的，差的是时间和经验积淀出来的运营体系。

  拈花湾的长成是无数个不眠之夜的群英会，拈花湾的合作团队都是很优秀的团队，大师云集、兢兢业业，但甲方必须更加专业才能够形成更大的合力。也就是说，一个良性的组织必然需要乙方献计献策但绝不依赖于任何一方一锤定音，好项目是磨出来的。

  灵山集团是纯国资背景，两大股东为无锡市太湖国家旅游度假区管委会和无锡市国资委，分别占股51%和49%，强大的股东背景给予了拈花湾项目多方面的支持和背书，实际融资成本比地产行业的平均融资成本要低一半以上，融资成本优势形成了较高的壁垒。

  总之，下一个标杆文旅小镇的文化演绎，是主线明确、结构完整、叙事清晰、体验丰富的文化大观园。

  3）水景多串联。除了有走游船的大水面，更有多条人造小水系嵌入步行通路，结合温泉泡脚池，一路都有潺潺的水声和休憩的节点。

  看其他小镇的时候我就一直在想拈花湾，除了对拈花湾主镇上内容的进一步丰富，如果能把更有野趣的鹿鸣谷加强与主镇的联动，在后山多做一些文章，能在有限的场地上最大化的丰富游客的体验。

  总之，我理想中下一个标杆文旅小镇的肌理打造原则，在尊重文化主题情景和用地条件的前提下，通过规划创新让它最大化的丰富起来。

  截止2019年6月拈花湾商业经营店铺共计121家：餐饮业态66家，其中自营店11家；零售业态47家，其中自营店5家；休闲业态8家，其中自营店2家。

  酒店住宿业态：客栈27个，共838间房；禅意村舍250间；波罗蜜多酒店418间（套）；总计1500余间（不含灵山精舍）。

  3）自营品牌输出，即“自营品牌走出去”。将阿原、无银等品牌在沪宁杭等城市核心商圈开展示店，对消费的人进行品牌认知培育，让我们消费者来拈花湾寻找这一些品牌的旗舰店。

  总之，下一个标杆文旅小镇在业态上是需要新零售思维和互联网思维跳出传统二销经营的方式来进行创新性拓展的。

  就目前而言产业孵化作用虽初见端倪，但成效并不明显。产业孵化必须要具备三个基本条件：

  品牌的培育需要时间，产业的孵化需要过程，拈花湾到现在为止也才五年，也许下一个五年能群星璀璨。

  总之，下一个标杆文旅小镇不止是旅游和居住，它有一个产业增长飞轮带着园区经济高速运转，只有这样小镇才能可持续发展。

  2）生态圈全拓扑。我认为生态圈的作用是在高标准品控的前提下，最大化的释放产能、占领市场。国内电子科技类产品行业的龙头小米和华为都已经布局了自己的生态系统。好几年前我们开始构想对优秀合作单位的参股控股，实际上的意思就是想布局灵山生态系统。

  关于这一点的反思其实是一个战略问题，各个企业有各个企业的详细情况。下一个标杆文旅小镇，除了要解决项目的问题，也应该重视企业产业链的协同和生态圈的建立。

  这么多年政府早已火眼金金，拿文旅当皮的勾地套路缺乏新意。以我的经验如果愿意长线考虑的话，开发商需要放下投机心理真诚地跟政府探索双赢模式，收获的回报会更丰厚更长久。不要只盯小账，要看大账。

  想复制拈花湾的例子不在少数，这种思维的局限在于认为拈花湾的成功最主要靠一堆图纸。我在第三部分中写的关于拈花湾好在哪里的八个方面就是想对大家说，拈花湾没法复制，它是一个环环相扣的系统。

  但我同时也认为拈花湾如果不持续地进行颠覆式创新，是可以被下一个第二曲线产品超越的，关键是找第二曲线，而不是只考虑复制图纸。

  做一个真正的文旅项目，对它的考核不能以地产的标准。地产考核现金流、周转率、去化率等，文旅项目不能这么干，文旅项目要多关注游客量、美誉度、过夜率和经营性收入，关注项目持续发展的可成长性。

  各专业团队都要第一时间参与进来，避免策划做完甩给设计，设计不知道策划是怎么出来的就开始设计，设计完了被运营全否，这样的协同性就很差。

  市面上多数团队都应加强顶层逻辑和底层逻辑的结构化闭合。顶层逻辑代表着项目的创意性和完整性，底层逻辑代表着项目的实操性和落地性。看过太多华而不实甚至不华不实的方案，对项目几乎毫无价值。这些年来我特别有意识地训练自己项目全过程逻辑的建立，也不断地在关注运营时效来完善自己的认知。

  比如，在策划阶段除了创意的内容，我也会直观地思考每个产品用什么材料？要花多少钱？有没有必要？怎么论证？后期运维如何？住宿、餐饮、零售、休闲的配比最佳值？住宿里面大床房、标间、家庭房的配比最佳值？等等，假如没有这些底层逻辑，顶层的东西难以得到实现。

  再比如，说到演艺大家提宋城千古情，你有想过宋城超过70%逆天毛利率的最终的原因？说到度假大家提法云安缦，你有想过法云安缦凭啥七八千一晚的房费还订不到房？这不是一句“匠人精神”和“生活方式”能一笔带过的问题。

  只有穿凿时空的特别视野，你才会挖掘南京尘封的中轴是“牛首山-中华门-玄武湖”一线，从而重新恢复牛首山的历史地位和文化高位，在激烈的竞争中能迎奉佛顶骨舍利，供于佛顶宫。

  如果理解了这一点，你就理解了为什么曲阜有了孔府孔林孔庙还需要一个“尼山圣境”；

  如果理解了这一点，你就理解了为什么南京有了夫子庙，还需要一个“金陵小镇”；

  田园综合体2020最新扶持政策；十大降低拿地成本的方式；田园综合体申报、立项实操工具及流程；融资、盈利模式、运营方式！

  【参加要求】地方政府、开发商、建筑设计企业、运营管理公司、规划设计机构、投资企业、产业链公司 董事长、总经理及高管团队参加（30人）

  北京壹方城智汇科技有限公司是中国文旅、特色小镇、田园综合体圈层最具前瞻性、最具实效的企业家学习及项目落地、资本对接的综合服务平台。

  实战研习：创新型企业家、讲创新型案例，围绕项目落地，策划规划、政策 、产业，进行深度研讨。联合发展：圈层资源对接、抱团发展

  当地考验查证多个文旅与特色小镇经典项目，让您获得原汁原味的体验三重冲击

  专题课程培训、实地考察交流、文化体验深入，领悟深刻，收获全面高效省时

  囊括各类文旅与特色小镇开发模式，了解如何定位、规划及运营，更深切的认识且学习借鉴实操演练

  分组讨论，实战研讨，结合自己的项目特点找到文旅与特色小镇的IP魂，汗马随团导师全程精彩点评，指导操作路径和实践方法智慧共享