不少南京江宁人都知道，一贯房荒的东山，这两年“冒”出不少新盘，内卷严峻。

  最近，区域内竟然又“杀”出一家纯新盘：聚景园，高调声称单价只需24999元/㎡起。要知道，周边在售新盘均价最低也得32000元/㎡左右。

  约7000元/㎡的价差，是实打实发福利，仍是还有玄机？老规矩，锐评君去实探了聚景园，为咱们带来客观测评陈述。

  聚景园的方位很好找，在江宁东山的上元大街与东新南路交汇处，与万达广场的直线米。

  早在20多年前，东山是江宁不行撼动的中心。彼时，地铁1号线还没通车，更甭说万达广场、景枫、金鹰了。有限的挑选下，江宁人喜爱坐公交车来聚景园邻近的飞飞商场、上元商场、东山步行街购物。

  同年，瓯江经过协议出让的方法拿下东新南路上的温州商业街地块。整条街全长约1公里，由日光佳园、瓯江华府、小巧华庭、汇福佳苑等住所，瓯江购物中心、瓯江大厦等商业构成。

  温州商业街项目里的一揽子寓居小区，上市周期会集在2006-2016年。下图为已交给多年的瓯江华府商住项目↓

  就在咱们逐渐将其忘记时，2021年9月，南京市规划和自然资源局发布了项目的规划规划的详细方案。

  这是商住混合项目，体量很迷你，总建筑面积约4.27万方，2栋住所（3-18层）建在商业裙房上，只要180套房源。

  到了2022年5月，瓯江在官微宣告聚景园正式开工。并说到，早在2018年就启动了聚景园项目。

  本年5月，聚景园的规划规划方案进行了改变，锐评君对比了前后的规范层平面图，发现室内户型规划发生了大调改。以1号楼边户的160㎡四房为例：

  改变前，这是面宽窄、进深远的四房两厅两卫规划，南北向别离有两间卧室，餐客厅很宽阔。留意看，这款户型规划掉队，北向竟然还有设备渠道，导致两间卧室都多了“棱角”。

  改变后，全体空间结构没变，但北向的厨房挪到了两间卧室中心，设备渠道和阳台放到了一块。餐客厅“转了”90°，且多了个卫生间，变成了三卫。

  两栋住所建在商业上，一层六户，1号楼主力户型为119㎡、156㎡、160㎡；2号楼主力户型为93㎡、135㎡、156㎡。

  项目为毛坯交给，估计12月中下旬首开，均价24999元/㎡起。能不能买？正如一枚硬币有双面，聚景园的优缺点都比较显着。

  尽管江宁中心正向商业、地铁齐备的百家湖搬运，但东山的位置仍是不行以小看。除了许多政务中心，这里有万达广场、江宁医院、东山公园、上元中学等完全日子配套。

  方案于本年末开端不载客试运行的地铁5号线南段，在万达广场北侧设有东山站，待正式注册运营，将打破东山没有地铁掩盖的为难。

  聚景园周边，瓯江商业、东山步行街、东山小学、鼓山路幼儿园等老练配套早已实现，寓居的快捷度和烟火气肉眼可见。

  开发较早的原因，东山归纳素质较高的次新小区挑选有限，摆上货架的新盘起步户型大多在98㎡往上，精装总价门槛得超330万。

  聚景园为毛坯交给，置业参谋表明正常楼层单价约2.6-2.7万/㎡，低楼层单价低至2.5万/㎡起（终究以销许为准）。这在某种程度上预示着最小户型93㎡，最低总价约230万起就能下手。

  聚景园地点地块于2001年协议出让，至今产权已缩水22年。按置业参谋的说法，项目最快也得到明年末交给，到时业主拿房产权已缩水23年。

  囿于商住混合用地、体量又较小的原因，聚景园的两栋住所建在商业上。尽管并非开放式住区规划，但与商业衔接的低楼层难免会面对噪音搅扰的危险。

  从沙盘设置来看，两栋住所围合的中心地带设有机动车出口，令本就短促的景象空间更腾挪不开。未来，小区内以硬质场所为主，大概率不会有细分的全龄活动区。

  聚景园打造了93㎡两房两厅一卫；119㎡、135㎡三房两厅两卫；156㎡四房两厅两卫；160㎡四房两厅三卫共5款户型。细心看下来，设备渠道、暗卫等规划比较落后。

  93㎡做了两房两厅一卫规划，要知道，市面上不少刚需盘，89㎡户型现已做到三开间朝南的三房规划。

  这款户型的次卧部分空间被卫生间“占用”，导致格式不方正，采光也受限。这都2023年了南京竟然还有新盘有设备渠道，红框圈出的当地如同在说：要么糟蹋要么偷面积，你自己看着办吧。

  135㎡是三房两厅两卫规划，客卫是暗卫，厨房北向竟然还有阳台和设备渠道空间，这规划在当下也比较罕见。

  这款户型北向进深远、南向面宽短，实际上项目135㎡及以上户型都做了相似规划。户型喜爱因人而异，不过在干流开发商喜爱拉大南向面宽的当下，聚景园这规划还真挺特立独行。

  同样是135㎡三房两厅两卫，百家臻园三开间朝南、开间近6米的宽厅、全明厨卫等规划，显着更能投合买房人的喜爱。

  本年，江宁中心区域的新房商场显着卷了起来。与聚景园直接同区域PK的，有海玥华府、都荟启境、七里湖山等，或是科技体系住所，或是“万科造”，或是现房等，各有辨识度。

  规模扩大些，科学园的灿烂璟园，百家湖的百家臻园、铂萃云湾，在地段、产品等层面各显神通。

  归纳来看，聚景园的地段、配套优势较为杰出，周边没有显着坏因。但产品力难以与万科、上海建工等开发的新盘相抗衡，且产权缩水超20年。

  至于均价，聚景园的确要较周边新盘廉价好几千，但有精装和毛坯的不同。品牌房企做精装产品，资料收购、全体规划等更有优势，也能省去装饰中遇到的各种费事。当然了，想装饰自在，打造自己想要的精装风格，挑选毛坯也未尝不行。

  所以，锐评君以为：对东山有深厚感情，期望在这里完结地缘改进，且更期望买毛坯房自己装饰的买房人，能够再一次进行挑选聚景园；更垂青产品力、开发商品牌的买房人，则稳重挑选。

  最终，需求提示警醒咱们：南京官方为买房人发放的购房补助大礼包，截止时刻是2023年12月31日（在此之前完结购房、网签存案），有实在购房需求的买房人要尽早规划、尽早行动起来了。